Når du skal låne til en bolig, skal du betale stiftelsesomkostninger. Det er gebyrer og etableringsomkostninger for at etablere et nyt boliglån.

Hvad er stiftelsesomkostninger?

Men stiftelsesomkostninger dækker flere forskellige gebyrer til både bank, realkreditinstitut og staten – og kun omkostningerne til staten ligger fast. Stiftelsesomkostninger kan svinge meget fra bank til bank og fra realkreditinstitut til realkreditinstitut. Derfor betaler det sig at indhente flere tilbud, når du skal låne til en bolig.

Hvad enten du låner til boligkøb i en bank eller et realkreditinstitut, skal du betale for at optage lånet. De kan kalde det etablering, oprettelse eller stiftelse af lån. Og du skal betale provision, gebyr, afgift og/eller omkostninger. Ja, dyrt barn har mange navne… Så her gennemgår vi, hvilke udgifter der som regel indgår i stiftelsesomkostningerne.

Stiftelsesomkostningerne er til forhandling

Tinglysningsafgiften til staten er lovpligtig, og prisen ligger helt fast på 1.660 kroner samt 1,5 procent af lånet.

Men alle andre dele af stiftelsesomkostningerne er til forhandling. Derfor bør du altid få tilbud fra flere banker, sammenligne dem og vælge den bedste bank.

”Den eneste reelle prisforskel, der er ved realkreditlån af samme type, er bidraget, som alligevel kan ændre sig løbende, og oprettelsesgebyr – og der er ikke den store konkurrence udbyderne imellem,” siger Morten Holm Steinvig, der er konsulent i finansielt forbrug i Penge- og Pensionspanelet, og uddyber:

”Renten er, som den er, hvis du har et realkreditlån. Det eneste, du kan bede dem skrue på, er gebyrer ved oprettelsen.”

Jesper sparede 40 procent på stiftelsesomkostningerne

Da Jesper skulle købe en ejerlejlighed i København, kontaktede han først sin egen bank. De krævede 22.215 kroner i stiftelsesomkostninger, hvis de skulle hjælpe med boligkøbet.

Det, synes Jesper, var lige i overkanten, så han indhentede tilbud fra flere andre banker. Og det gav pote. Den billigste bank krævede kun 13.329 kroner, hvilket svarer til, at Jesper sparede 40 procent på stiftelsesomkostningerne.

Læs guiden – Skift bank – og kom godt i gang.

Hvad består stiftelsesomkostningerne af?

Prisen på et lån består af engangsbeløb og løbende omkostninger. Du betaler renter og bidrag hver måned eller hvert kvartal i hele lånets løbetid, men der er også en række engangsbetalinger forbundet med at oprette et lån.

• Udgifter til staten

Det er et lovkrav at få tinglyst sit boliglån. Tinglysningen er en bekræftelse af lånedokumentet mellem dig (låntager) og banken (udlåner). Lånedokumentet kaldes et pantebrev, og når pantebrevet er tinglyst, er det bankens sikkerhed for lånet.

Du skal betale tinglysningsafgift hver gang, du optager et nyt lån eller omlægger lånet. Afgiften er et fast beløb på 1.660 kroner.

Derudover skal du betale en tinglysningsafgift på 1,5 procent af beløbet, når du opretter et nyt lån eller forhøjer et eksisterende lån. Hvis du omlægger et boliglån – uden at forhøje det – skal du ikke betale denne procentvise tinglysningsafgift. Tidligere blev tinglysningsafgift kaldt stempelafgift.

Du skal betale tinglysningsafgift til det offentlige, hvad enten du låner pengene i et realkreditinstitut eller en bank. Og afgiften er den samme uanset, hvad du vælger.

Læs også: Hvad er tinglysning?

• Udgifter til banken

Når du låner penge i banken, skal du betale renter. Men der er også en række andre gebyrer, du skal betale for at stifte et boliglån.

Tinglysningsgebyr: Du skal betale en afgift til staten for at få tinglyst dit pantebrev. Men banken vil samtidig kræve et gebyr for, at de tinglyser de nødvendige dokumenter.

Etableringsgebyr: Du skal ofte betale et gebyr til banken for at etablere lånet. Det er som regel et fast beløb og afhænger altså ikke af lånets størrelse.

Stiftelsesprovision: Endelig skal du betale en procentsats af lånet i provision til banken. Den ligger som regel omkring 2 procent af lånet, men har et loft på 10.000 kroner. Du skal altså betale 4.000 kroner for et bankboliglån på 200.000 kroner.

Når gebyrer og provision bliver lagt sammen, ender udgifterne til banken i en anseelig størrelse. Og ved mindre boliglån vil stiftelsesomkostningerne udgøre en stor del af de samlede udgifter til lånet. Så husk at forhandle med banken om udgifterne til lånet.

• Udgifter til realkreditinstituttet

Der er også en række stiftelsesomkostninger, når du opretter et realkreditlån.

Tinglysningsservice: Hvis realkreditinstituttet står for at tinglyse det pantebrev, der hører til lånet, skal du betale et gebyr. Det ligger normalt på mellem 1.500 og 4.000 kroner.

Det er lige meget om banken eller realkreditinstituttet står for tinglysningen. De har begge et rådgivnings- og erstatningsansvar, hvis noget går galt. Derfor bør du undersøge, hvad de hver især tager for tinglysningen – og husk at få alle gebyrer og provisioner, inden du sammenligner priserne.

Lånesagsgebyr: Du skal betale realkreditinstituttet for at etablere lånet. Gebyret koster typisk mellem 2.000 og 4.000 kroner.

Du bør altid se på lånesagsgebyret og gebyret for tinglysningsservice på samme tid. For hvis det ene gebyr er højt, bør det andet været lavt.

Kurskontraktgebyr: Når du opretter et realkreditlån, kan vælge at fastlåse kursen, for at sikre dig mod eventuelle kursfald i perioden frem til at realkreditinstituttet hjemtager lånet. Det kaldes kurskontrakt, kurssikring eller fastkursaftale.

Men du skal betale et gebyr – typisk omkring 500 kroner – og et fradrag i kursen, for at indgå en kurskontrakt. Banker og realkreditinstitutter beregner fradraget forskelligt.

Kurtage og kursskæring: Når du opretter et realkreditlån, handler du reelt med obligationer, og du skal derfor betale kurtage og eventuelt kursskæring. Kurtagen er normalt 0,15 procent af lånet, mens kursskæring ligger på 0,10 procent.

Gebyr ved førtidig indfrielse: Realkreditinstituttet opkræver et gebyr, hvis du omlægger dit lån, og det gamle skal indfries. Gebyret koster mellem 500 og 1.000 kroner. Se her, hvad det koster at indfri et realkreditlån.

Husk på, at de forskellige gebyrer er til forhandling. Og hvis du er en attraktiv kunde, kan du få realkreditinstituttet til at nedsætte eller helt sløjfe nogle af gebyrerne.

Stiftelsesomkostninger ved huskøb

Omkostningerne på stiftelsesomkostnigner ved huskøb varierer fra bank til bank, og realkreditinstitut til realkreditinstitut, så hold tungen lige i munden, når du sammenligner stiftelsesomkostningerne på et lånetilbud på huskøb. Nogle realkreditinstitutter har prislister liggende på deres hjemmeside. Men husk at det kun er listepriser, der skal fungere som udgangspunkt for jeres forhandling, når du skal købe hus.

Hvis du køber en et hus til 3 millioner kroner, vil staten, banken og realkreditinstituttet som udgangspunkt kræve over 65.000 kroner i stiftelsesomkostninger.

Læs også: Hvad er et realkreditlån?

Omkring 46.000 kroner er tinglysningsafgift til staten, og de er ikke til at komme udenom. Men det efterlader alligevel knap 20.000 kroner at forhandle om med bank og realkreditinstitut.

Læs mere: Hvad koster det at skifte bank?

Stiftelsesomkostninger tæller med i ÅOP

Stiftelsesomkostningerne bliver typisk lagt ind i lånet, så det er ikke penge, du skal have op ad lommen her og nu. Men de er alligevel med til at gøre lånet dyrere samlet set. Især hvis du vil oprette et mindre boliglån, kan stiftelsesomkostningerne udgøre en stor del af den samlede pris på lånet. Når du sammenligner lån, skal du altid se på ÅOP. Det står for ’årlige omkostninger i procent’ og inkluderer alle udgifter til lånet; altså både renter, stiftelsesomkostninger og andre gebyrer. Skal du stifte et nyt andelsboliglån, kan der være mange penge at spare. Læs vores guide om de billigste andelsboliglån her.

 

Hvad koster et boliglån / banklån?

Låneeksempel: 300.000 kr.

Hvad koster et realkreditlån?

Låneeksempel: 1.000.000 kr.