At gribe muligheden, og konvertere sit realkreditlån på det rigtige tidspunkt, kan være en afgørende økonomisk beslutning for dig som boligejer, som ønsker at optimere din finansielle situation. Læs mere om de forskellige konverteringsmuligheder for dit realkreditlån.
Af Philiip Uhrenholt. Økonomisk skribent - Findbank.dkOpdateret d. 14-11-2024. Kategori: Realkreditlån
Siden starten i 2022, har vi haft store renteudsving, hvilket har betydet, at flere har omlagt og konverteret sit realkreditlån fra en lav fast rente til en højere fast rente. Og nu nærmer renter og kurser sig et niveau, hvor man som realkreditkunde kan overveje at gøre det igen – dog den anden vej. Fra høj rente til lavere rente. I denne artikel beskrives de forskellige konverteringsmuligheder, samt hvornår det kan give mening at konvertere sine realkreditlån.
I denne artikel vil vi berøre følgende punkter:
- Hvad er en konvertering, og hvilke konverteringstyper findes der?
- Hvornår kan det betale sig at konvertere sit lån?
- Hvilke omkostninger er der forbundet med konvertering af lån?
Hvad er en konvertering, og hvilke konverteringstyper findes der?
Lad os indledningsvis slå fast, at omlægning og konvertering af et realkreditlån er en og samme ting.
Helt lavpraktisk betyder det at man indfrier sit eksisterende lån for efterfølgende at optage et nyt. Men hvad kan incitamentet være for at gøre dette? I nedenstående illustration har vi konverteringstrekanten, som viser den ideelle ‘konverteringsrejse’ fra lån med lav rente til høj rente, og så tilbage til lav rente. Mere om den senere i artiklen.
Kursen på dit realkreditlånet er afgørende for din konvertering
I lighed med alle andre lån, har dit realkreditlån en rente. Et realkreditlån er imidlertid udstedt på baggrund af obligationer, og disse obligationer har en kurs. Kursen er prisen på lånets bagvedliggende obligationer, og denne er helt afgørende i forhold til hvornår det kan betale sig at konvertere sit lån. Når renten i samfundet stiger og falder, påvirker det kursen på realkreditobligationerne – stiger renten, falder kursen, og omvendt på realkreditobligationerne, hvilket gør at man som låntager eksempelvis i tider med rentestigninger, med frigørende virkning kan indfri sin restgæld for mindre end man skylder, og dermed reducerer man sin restgæld. Har man et realkreditlån med en højere rente end dem som tilbydes på realkreditlån på et givent tidspunkt, kan man nedkonvertere til en lavere rente og få en lavere ydelse. Her vil man dog ofte som låntager lide et kurstab, hvilket øger restgælden moderat. Realkreditrenter går ligesom det generelle rentemarked både op og ned med tiden, afhængig af udbud/efterspørgsel samt centralbankernes pengepolitik. Som låntager med realkreditlån, er det altså muligt at udnytte denne volatilitet på rentemarkederne til sin fordel. At konvertere lån med henblik på at opnå en økonomisk vinding kaldes aktiv gældspleje.
Aktuelle kurser på realkreditlån:
Renter og kurser
| Lån | Rente | Kurs | Løbetid | Opdateret |
|---|---|---|---|---|
| Fastforrentet med afdrag | 4 % | 99,35 | 30 år | 21/11-2024 |
| Fastforrentet med afdrag | 3,5 % | 96,59 | 30 år | 21/11-2024 |
| Fastforrentet med op til 10 års afdragsfrihed | 4 % | 98,74 | 30 år | 21/11-2024 |
| Fastforrentet med op til 30 års afdragsfrihed | 4 % | 98,05 | 30 år | 18/11-2024 |
| Fastforrentet med afdrag | 3 % | 99,88 | 10 år | 11/11-2024 |
| F-kort med afdrag | 3,877 % | 100,08 | 30 år | 21/11-2024 |
| F-kort med op til 10 års afdragsfrihed | 3,877 % | 100,08 | 30 år | 21/11-2024 |
| F3 med afdrag | 2,32 % | 100 | 30 år | 21/11-2024 |
| F3 med op til 10 års afdragsfrihed | 2,3 % | 100 | 30 år | 21/11-2024 |
| F5 med afdrag | 2,46 % | 100 | 30 år | 21/11-2024 |
| F5 med op til 10 års afdragsfrihed | 2,45 % | 100 | 30 år | 21/11-2024 |
Læs mere omkring omlægning af lån her.
Der findes følgende 3 konverteringstyper:
Opkonvertering
Her omlægger man sit nuværende fastforrentede lån til et lån med en højere rentesats for at reducere sin obligationsrestgæld.
Det kan umiddelbart virke kontraintuitivt at omlægge til en højere rente, men da der er en negativ korrelation mellem rente og kurs på en obligation, betyder stigninger på rentemarkedet, at kursen på de lavtforrentede obligationer falder. Man kan derfor som låntager indfri sit nu lavtforrentede realkredit til en lav kurs. Lad os eksempelvis sige at kursen på en obligation grundet rentestigninger, er faldet til kurs 75. Det betyder at for hver 100 kr. låntager har lånt af obligationsinvestoren, kan låntager nu med frigørende virkning indfri sit lån ved at købe obligationerne tilbage for 75 kr. pr. stk.
For at finansiere tilbagekøbet af obligationerne optages et nyt lån med en højere rente. Dette lån vil som oftest have et kurstab, men kursen vil alt andet lige altid ligge markant højere end på den lavtforrentede obligation. Dette kursspænd mellem indfrielseskurs på sit gamle lån, og hjemtagelseskurs på det nye lån, er hvor gevinsten ligger.
Formålet med denne manøvre er at reducere sin obligationsrestgæld.
Når restgælden reduceres, øges friværdien, hvilket præsenterer en række muligheder. I forbindelse med omlægning, kan man i samme moment låne til boligforbedringer eller energioptimering.
Bemærk at der er omkostninger forbundet med en låneomlægning som normalt medfinansieres i det nye lån, og typisk også en ydelsesstigning. Undtagelserne for en stigning i ydelsen er, hvis restgældsreduktionen har været så stor at ydelserne forbliver det samme eller endda reduceres samt hvis der omlægges til et lån med afdragsfrihed. Det skyldes at der betales rente af den til enhver tid aktuelle restgæld. Kursgevinster på fastforrentede realkreditlån også kaldet obligationslån er skattefri.
Nedkonvertering
Her omlægger man sit nuværende fastforrentede realkreditlån til et lån med en lavere rentesats med henblik på at få en lavere ydelse.
Ved at foretage en nedkonvertering stiger restgælden, da kursen på det nye lån med en lavere rentesats, ofte vil være under 100, hvormed låntager lider et kurstab, samtidig med at indfrielseskursen på det nuværende lån vil være høj. Derudover er der omkostninger forbundet med låneomlægningen, og disse bliver normalvis medfinansieret i det nye lån. Til gengæld kan man ofte få en lavere ydelse på lånet, og dermed øge sit rådighedsbeløb, og få lidt mere luft i privatøkonomien til opsparing, fornøjelser eller afvikling på øvrig gæld.
En nedkonvertering kan være interessant såfremt man er på udkig efter en lavere ydelse, og ikke har en forventning om at renten kommer til at falde yderligere i den nærmeste fremtid. Og nedkonvertering er specielt interessant for låntagere som forinden har lavet en opkonvertering, med henblik på at reducere deres obligationsrestgæld.
En opkonvertering efterfulgt af en nedkonvertering, er det gyldne scenarie for en boligejer, når vi taler om aktiv gældspleje, da dette sikrer at restgældsreduktionen som man netop har opnået i forbindelse med opkonverteringen, ikke bliver spist op af en højere rentebetaling.
Skrå konvertering
Her omlægger man sit fastforrentede lån til et lån med variabel rente, også kaldet et rentetilpasningslån (flekslån), eller omvendt.
Tager vi udgangspunkt i en låntager med et fastforrentet lån, og antager vi at renten er steget på rentemarkederne, er kursen på de lavtforrentede obligationer faldet, grundet den negative korrelation mellem renter og kurser på obligationsmarkedet. Låntager kan derfor indfri sit lavtforrentede lån til en lav kurs, og opnå en kursgevinst, og dermed en restgældsreduktion som nævnt i punkt 1 under opkonvertering.
Indfrier låntager sit fastforrentede lån med henblik på efterfølgende at entrere et rentetilpasningslån, skal man være opmærksom på den øgede renterisiko man bliver eksponeret overfor, da renten på denne låntype er variabel, og således kan svinge op og ned efter markedsforholdende. Til gengæld er renten på variabelt forrentede realkreditlån typisk lavere end renten på fastforrentede realkreditlån.
Har man som låntager en formodning om at renten fremadrettet vil falde, kan det give mening at entrere et rentetilpasningslån.
Har man derimod en formodning om at renten fremadrettet vil stige, kan det give mening at beholde sit fastforrentede lån, og dermed holde renten fast på et lavt niveau, og måske senere lave en opkonvertering for at opnå en restgældsreduktion. Det kan også være, at man som låntager har et ønske om at reducere sin renterisiko, eller låse renten fast på et lavt niveau med et fastforrentet lån. Konvertering til fast rente, vil gøre at man kender sin rentebetaling i resten af lånets løbetid, og det kan gøre det nemmere at budgettere, samtidig med at man får ro i maven. Dog er renten på fastforrentede realkreditlån typisk højere end realkreditlån med rentetilpasning, så sikkerheden i den faste rente har en pris.
Konverteringstrekant
En opkonvertering efterfulgt af en nedkonvertering af et realkreditlån er gunstigt, fordi man ved opkonvertering til en højere rente reducerer restgælden. Dette kan dog kun betale sig hvis man senere nedkonverterer til en lavere rente igen. Dette kan samlet set give dig en lavere samlet gæld og lavere renteudgifter over tid. Efter en opkonvertering er det vigtigt at man har mulighed for at konvertere ned i rente igen, inden at restgældsreduktionen er “spist” op af den højere rente, og dermed højere ydelse der nu betales på lånet.
Bemærk at denne artikel ikke har til hensigt at komme med konkrete anbefalinger eller opfordringer i forhold til hvilken låntype der egner sig bedst til din økonomiske situation.Valg af låntype bør altid bero på en grundig rådgivning af en rådgiver med de fornødne kompetencer og ansvarsforsikringer, og enhver beslutning om valg af låntype, bør træffes på oplyst grundlag.
Hvornår kan det betale sig at konvertere sit realkreditlån?
Har du et fastforrentet realkreditlån, har du mulighed for at konvertere op og ned i rente afhængig af markedsforholdene, og dermed spare penge.
En låneomlægning kan betale sig, når de økonomiske fordele ved at omlægge lånet opvejer omkostningerne ved omlægningen.
Som tommelfingerregel bør følgende kriterier være opfyldt for at en låneomlægning kan betale sig:
- Obligationsrestgælden på dit eksisterende lån bør være minimum DKK. 500.000.
Jo større restgæld jo bedre. Da der er omkostninger forbundet med låneomlægning, skal den økonomiske gevinst ved omlægningen stå mål med omkostningerne. - Kuponrenten på det nye lån bør minimum være 1,5% højere eller lavere end kuponrenten på det nuværende lån.
Jo større rentespænd jo bedre, da den økonomiske gevinst øges ved en større forskel i renten på lånet der indfries, og det nye lån der optages. - Restløbetid.
Jo længere restløbetid på lånet desto bedre, da hoved incitamentet for en låneomlægning altid vil være en lavere rente. Derfor tjener omkostninger ved låneomlægningen sig selv hjem over tid.
Find det billigste realkreditlån ved at klikke her.
Find den laveste bidragssats ved at klikke her.
Hvilke omkostninger er der forbundet med konvertering af realkreditlån?
En vigtig del af informationerne som skal danne grundlag for beslutningen omkring låneomlægning/konvertering, er omkostningerne forbundet med dette.
De vigtigste omkostninger at forholde sig til i forbindelse med en låneomlægning er følgende:
- Lånesagsgebyr.
- Indfrielsesgebyr.
- Tinglysningsafgift til staten.
- Ekspeditionsgebyr.
- Kurtage for obligationshandel.
- Evt. differencerente.
- Evt. fastkursaftale.
Det anbefales at man til enhver tid får udarbejdet en konkret beregning i sit respektive pengeinstitut for at se om en låneomlægning er rentabel, samt får et overblik over de samlede omkostninger.
