Et realkreditlån er en låneform til køb eller renovering af ejerboliger. Lånet finansieres ved, at der udstedes obligationer, som svarer til det lånte beløb, og lånet gives med sikkerhed i den faste ejendom. En fordel ved realkreditlån er, at renten som regel vil være en del lavere end ved andre typer af lån.
Af Kasper Kjems. Redaktør - Findbank.dk
Se også vores guide til, hvordan du finder de billigste realkreditlån.
Hvad er et realkreditlån?
Et realkreditlån er et lån, der er blevet optaget i et realkreditinstitut til forskel fra for eksempel i banken. Realkreditinstituttet låner specifikt penge ud til folk, der skal købe bolig eller finansiere en renovering af bolig. På denne måde er sikkerheden – eller panten – for lånet den faste ejendom.
Realkreditlån er baseret på obligationer. Til forskel fra banklån sælger realkreditinstituttet obligationerne til investorer eller virksomheder på dine vegne. Obligationerne er et juridisk gældsbevis, der fastslår, hvornår og hvordan gælden skal betales tilbage. Realkreditinstituttet sælger således din gæld videre.
Der er i dag fire realkreditinstitutter på det danske marked:
- Nykredit/Totalkredit
- Nordea Kredit (ejes af Nordea Bank)
- Realkredit Danmark (ejes af Danske Bank)
- Jyske Realkredit (tidligere BRFkredit) (ejes af Jyske Bank)
Hvad koster et realkreditlån?
Det er udbud og efterspørgsel på det finansielle marked, der bestemmer, hvad et realkreditlån koster. Det er sådan, fordi renten afhænger af, hvordan kurserne på obligationsmarkedet ser ud, og hvilken pris obligationerne kan sælges til.
Med et realkreditlån kan du til køb af en helårsbolig låne op til 80 % af boligens værdi og op til 75 % til køb af en fritidsbolig. Hvis du vil købe en byggegrund, går grænsen ved 40 % af værdien. Du skal selv kunne finansiere mindst 5 % af boligværdien, mens du også har mulighed for at låne op til 15 % i banken.
Afhængig af hvor risikovillig du er med dit lån, skal du vælge, om du vil optage et fastforrentet realkreditlån eller et lån med variable renter. Det fastforrentede lån er et lån med sikkerhed, men det kan også koste dig mere. Den variable rente kan ofte give store besparelser, men er også en mere usikker vej at gå for nogle, da prisen ikke ligger fast. Hvis renten stiger, vil dit lån blive dyrere.
Hvad er en god rente på boliglån?
En god rente på et boliglån afhænger af mange forskellige faktorer. Derfor varierer renten også fra situation til situation – men et boliglån vil som regel altid have en højere rente end et realkreditlån.
Inden du beslutter dig for, hvor du vil optage dit boliglån, bør du skabe dig et grundigt overblik over din økonomi samt finde ud af, hvor risikovillig du er.
Kan man overtage et realkreditlån?
Når du har besluttet dig for at købe en ejendom, er det første, du bør gøre, at undersøge, om der er tinglyste lån i ejendommen, og hvordan lånevilkårene ser ud. Det vil du som regel kunne finde oplysninger om i salgsopstillingen.
Hvis det er et realkreditlån, og hvis du vurderer, at du er rustet til at kunne overtage det, skal du blot godkendes til overtagelse af realkreditinstituttet. Det vil sige, at de skal give dig en kreditgodkendelse som ny låntager. Du bør selvfølgelig på forhånd undersøge, hvad omkostningerne for overtagelse af lånet er og medregne det i din beslutning. Desuden kan godkendelsesprocessen trække ud, så det er en god idé at være tidligt ude i købsprocessen.
Overtagelse af et realkreditlån vil som regel være en billigere løsning end at skulle have et ejerskiftelån. Det vil sige et nyt realkreditlån i ejendommen. Ved overtagelse skal der kun betales et mindre gebyr på nogle hundrede kroner for en gældsovertagelseserklæring – i stedet for en tinglysning af ejerskiftelånet, der kan koste en del mere.
Hvad koster tinglysning af et realkreditlån?
Tinglysning er den måde, hvorpå det offentlige registrerer rettigheder over for eksempel fast ejendom. Når sikkerheden for et realkreditlån er stillet i den bolig, du vil købe – det vil sige en fast ejendom – skal denne pant tinglyses for at være juridisk gyldig og registreret. Det koster 1,5 % af beløbet, du låner, samt et fast gebyr på 1.660 kr. Et eksempel følger på udregning:
Hvis du vil købe en helårsbolig til 2.200.000 kr., og du låner de 80 %, du er berettiget til, bliver tinglysningsomkostningen (plus gebyret på 1.660 kr) til i alt 28.060 kr. Læs mere om hvad tinglysning af et realkreditlån koster.
Hvad er kurtage på realkreditlån?
Kurtage er en afgift, som du skal betale, når du får udbetalt dit kreditforeningslån. Kurtagens beløb dækker de omkostninger, som realkreditinstituttet har haft ved at sælge obligationerne på dine vegne – således at de ikke har udgifter ved det.
Kurtagen kan være forskellig fra realkreditinstitut til realkreditinstitut, men den gennemsnitlige rate ligger på 0,15 % af det oprindelige lånebeløb – det, der også kaldes for lånets hovedstol. Kurtagens størrelse afhænger dermed af, hvor meget du har lånt.
Hvad betyder kurs på realkreditlån?
Da et realkreditlån er finansieret ved udstedelse af obligationer – altså et obligationslån – er kursen for obligationerne på det finansielle marked også kursen for dit realkreditlån. Ligesom på aktiemarkedet svinger obligationskursen og dermed kursen på realkreditlån, som tiden går. Når du låner, vil kursen være den pris, som du får, når realkreditinstituttet sælger obligationerne på dine vegne.
En høj kurs er altid det mest ønskværdige scenarie. Ved kurs 100 vil det koste dig penge, hvis kursen ligger under 100. Jo mere under, jo flere penge. Hvis kursen for eksempel ligger på 94 kr., betaler du nemlig 100 kr. for at låne de 94 kr.
Du skal være opmærksom på, at realkreditinstituttets kurs kan være en anden end den kurs, du får tilbudt som kunde. Det skyldes den såkaldte kursskæring, som er et gebyr, realkreditinstituttet opkræver for at handle for dig. Kursskæring kan i daglig tale også blive kaldt for enten kurstillæg eller kursfradrag – men det er altså det samme, der tales om.
Hvad koster det at indfri realkreditlån?
Hvis du gerne vil ud af dit realkreditlån før tid, kan du indfri det gennem den såkaldte ekstraordinære indfrielse. Ordinær indfrielse betyder, at man afdrager det, man skylder, efter den aftale model – den ekstraordinære indfrielse kommer således i spil, hvis man får muligheden for at indfri lånet helt før den aftalte tid.
Ved ekstraordinær indfrielse af et realkreditlån skal du være opmærksom på, at obligationerne skal indløses. Du skal derfor bede realkreditinstituttet om at udarbejde et indfrielsestilbud, som de kræver et vist gebyr for at udfærdige, samt et indfrielsesgebyr, hvis du tager imod tilbuddet.
Det er også en mulighed for dig at købe obligationerne tilbage på egen hånd og give dem til realkreditinstituttet. Du kan også vælge at få realkreditinstituttet til at gøre det, hvilket er den oftest anvendte løsning. Læs mere om hvad det koster at indfri et realkreditlån.
Er bidrag til realkreditlån fradragsberettiget?
Når du vælger et realkreditlån, skal du betale et bidrag til realkreditinstituttet. Dette bidrag er et administrationsgebyr. Både bidrag og rente på dit realkreditlån er fradragsberettiget, og beløbet bliver således trukket fra den skattepligtige indtægt.
Kan man afdrage ekstra på realkreditlån?
Ligesom det er muligt at indfri hele sit realkreditlån før tid – det som kaldes for ekstraordinær indfrielse – kan du også afdrage ekstra på dit realkreditlån for at gøre afdragsprocessen kortere. Det indebærer altså en omlægning af lånet. Hvis du har sparet op, eller du måske pludselig kommer til flere penge, kan du med fordel vælge at afdrage yderligere på dit lån.
Der vil ofte være et gebyr fra realkreditinstituttets side, hvis du delvist indfrier dit realkreditlån, fordi der handles med obligationer. Ikke desto mindre kan der i mange situationer spares penge ved at indfri dele af din gæld, så det er værd at undersøge.
Kan man få realkreditlån til andelsbolig?
Selvom du ejer en andelsbolig, ejer du kun retten til at bruge den. Et realkreditlån kan kun optages af dem, der ejer fast ejendom, det vil sige en ejerbolig.
Der kan dog være visse undtagelser at komme efter med et realkreditlån til andelsbolig, hvis den andelsboligforening, du er en del af, er villig til at give dig tilladelse til få et realkreditlån gennem foreningen. I så fald er det andelsboligforeningen, der reelt set optager realkreditlånet og hæfter for det, men de låner pengene videre til dig med et gældsbrev, der har samme afdragsvilkår som foreningens lån.
Du kan med fordel undersøge andelsboligforeningens vedtægter på forhånd for at finde ud af, om de er villige til eller har mulighed for at tilbyde denne løsning.
For mere information
Alt afhængig af det finansielle marked kan det variere, hvor du kan finde det billigste obligationslån. Det er derfor en god idé at afsætte god tid til at undersøge markedet og de forskellige realkreditinstitutter, samt hvilken kurs de kan tilbyde dig som kunde.
