Har du en belåningsgrad på 60-80% i din bolig, bør du overveje dine lånemuligheder

Historisk set har realkreditlånet været den foretrukne finansiering, når danskerne skulle ud og låne penge til køb af ejer – og fritidsbolig. Men i de senere år, er realkreditlånet blevet udfordret af det såkaldte prioritetslån, og det skyldes navnlig at bidragssatserne på realkreditlån stiger markant ved en belåningsgrad mellem 60% – 80%.

Realkreditlån er generelt mest fordelagtigt for den del af finansieringen, der ligger under 60% af ejendomsværdien, da bidragssatsen som er den løbende betaling, låntagere betaler til realkreditinstituttet udover renten på selve lånet, er lavere. Det skyldes at realkreditinstitutterne fastsætter deres bidragssatser på realkreditlån ud fra følgende vilkår og progressionsgrænser:

Find det billigste realkreditlån.

Hvem har laveste omkostninger på realkreditlån mellem 60 – 80% belåning?

Her kan du se og sammenligne omkostningerne ved realkreditlån mellem 60-80% belåning. De er højere over over 60% belåning end under. Vær opmærksom på, at bidragssatserne udregnes ved et vægtet gennemsnit, hvilket betyder, at har man 80% belåning, betaler man ikke den højeste bidragssats på hele lånet, men kun på den del af lånet, der ligger fra 60-80%

Vilkår:

• Lånets størrelse i forhold til ejendommens værdi (belåningsgrad): Jo højere belåningsgrad, jo højere bidragssats.
• Lånets type: Fastforrentede lån har ofte lavere bidragssatser sammenlignet med variabelt forrentede lån, særligt hvis de er afdragsfrie.
• Afdragsfrihed: Lån med afdragsfrihed har typisk højere bidragssatser, da risikoen for realkreditinstituttet er større.

Find den laveste bidragssats.

Progressionsgrænser ved realkreditlån:

Progressionsgrænser i denne sammenhæng refererer til de skillelinjer, hvor bidragssatserne ændrer sig afhængigt af belåningsgraden. De fleste realkreditinstitutter har forskellige niveauer af bidragssatser baseret på, hvor stor en andel af ejendommens værdi der er belånt. Progressionsgrænserne hos realkreditinstitutterne er typisk følgende:

Bliv klogere på belåningsgrad her.

• 0-40% belåning: Lav bidragssats.
• 40-60% belåning: Højere bidragssats.
• 60-80% belåning: Endnu højere bidragssats.

For belåningsgrader over 60%, kan realkreditlån derfor blive dyrere, da bidragssatsen over 60% belåning stiger markant. Dette kan derfor gøre prioritetslånet som er et banklånsprodukt, til et potentielt bedre valg.
Belåningsgraden er et udtryk for, hvor stor en procentuel del af din boligs værdi der finansieret med lån.

Bliv klogere på prioritetslån her.

Blik klogere på belåningsgrad her.

Ejer man en bolig til en værdi af DKK. 4.000.000, som er belånt for DKK. 2.000.000, har man således en belåningsgrad i sin bolig på 50%.

Få 6 gode forslag til hvordan du kan udnytte din friværdi.

Har man en belåningsgrad på over 60%, kan man derfor overveje om det er gunstigt at lave en finansieringsstruktur i form af en tolagsbelåning, og lade finansieringen op til de 60% af boligens værdi være realkreditlån, og lade den resterende belåning op til 80% være et prioritetslån.

Dog bør man altid lave en rentabilitetsanalyse af denne løsning, da prioritetslån kan have en højere rente end et realkreditlån, hvilket kan eliminere den gevinst der måtte være ved en lavere bidragsbetaling.

Bemærk at belåningsgraden for realkreditlån maksimalt kan være 80% ved ejerboliger og 75% ved fritidsboliger. Yderligere finansiering skal udgøres af boligbanklån samt minimum 5% egenfinansiering.

Prioritetslån har ofte lignende belåningsgrænser, men kan hos enkelte udbydere finansiere op til 95% af en ejendoms værdi.

Prioritetslån som lånetype mellem 60-80%:

Et prioritetslån er et banklånsprodukt som udstedes af banken, og lånet har følgende fordele og ulemper:

Fordele:

• Med prioritetslån opereres der ikke med bidragssatser eller kurstab ved stiftelse og indfrielse, og dermed kan et prioritetslån, være et konkurrencedygtigt alternativ til et realkreditlån, selvom renten er højere på et prioritetslån. (Bemærk at der naturligvis fortsat er omkostninger forbundet med stiftelse af lånet)
• Et prioritetslån er et fleksibelt lån der kan betragtes lidt som en kassekredit der ligger inden for en 80% belåningsgrad af den pågældende ejendoms værdi, hvor du får tilknyttet en indlånskonto til dit indestående, som bliver forrentet med en indlånsrente.
• Banken kræver kun rentebetaling af det beløb der er trukket på kreditten.
• Det er muligt at benytte indlånskontoen til lønkonto eller budgetkonto, således at de månedlige renteudgifter på lånet nedbringes.
• Prioritetslånets bagvedliggende tinglyste pantebrev, kan benyttes flere gange, hvilket reducerer tinglysningsomkostninger.
• Amortiseringen kan tilpasses med afdragsfrihed i op til 10 år af løbetiden.
• Lånet kan altid indfries til kurs 100.

Ulemper:

• Lånet har typisk en højere rente, end renten på både fastforrentende – og variabelt forrentede realkreditlån.
• Lånet tilbydes med fast rente, men vælges variabel rente,  skal man være opmærksom på at man som låntager er eksponeret overfor renteudsving, hvilket kan gøre det svært at budgettere og planlægge økonomien præcist fremadrettet. Vælges variabel rente, er det vigtigt at ens økonomi er robust nok til at bære rentestigninger, og dermed stigninger i ydelsen på lånet.
• Da lånet i princippet er opbygget som en kassekredit, er det vigtigt som låntager at disponere med økonomisk ansvar, og ikke lade kreditfaciliteten finansiere uhensigtsmæssige køb.

Renten på prioritetslån er typisk baseret på den såkaldte Cibor3 rente, som har en rentebindingsperiode på 3 måneder. Bemærk at pengeinstitutter fastsætter et individuelt rentetillæg til Cibor3 renten.
Den aktuelle Cibor3 rente uden pengeinstitutternes individuelle rentetillæg er 3,62%.