Køb af bolig er den største investering, de fleste mennesker kommer til at lave. Derfor er det vigtigt, at du har styr på de centrale begreber, kender din økonomi og dine ønsker til lån og bank.
Køb af bolig kan måske virke omfattende, men ligesom i mange andre af livets facetter betaler det sig at gøre et godt forarbejde. Derfor guider vi dig her igennem de økonomiske aspekter i forhold til køb af bolig:
Læs hele vores guide om, hvad du kan købe bolig for.
Rådighedsbeløb ved køb af bolig
Hvor meget har du tilbage, efter du har betalt dine regninger? Det viser rådighedsbeløbet.Du finder dit rådighedsbeløb ved at tage husstandens samlede indtægter og trække alle faste udgifter fra; fx husleje, vand, varme, el og forsikringer.
Rådighedsbeløbet skal dække dit løbende forbrug til mad, tøj, abonnementer, gaver, rejser og andre fornøjelser.Rådighedsbeløbet er centralt, når bankrådgiveren skal vurdere, hvor meget du kan låne for til køb af bolig. For det viser, om du har en sund økonomi.Hvor stort, rådighedsbeløbet skal være, afhænger af husstandens størrelse. Finanstilsynet anbefaler, at singler har 5.000-6.000 kroner om måneden, mens samlevende bør have 8.500-10.000 kroner. For hvert barn bør rådighedsbeløbet stige med 2.500 kroner.
En familie med to voksne og to børn bør altså have et rådighedsbeløb på mellem 13.500 og 15.000 kroner efter faste udgifter. Du kan læse alt om rådighedsbeløb her.
Gældsfaktor ved køb af bolig
Et andet vigtigt nøgletal, når bankrådgiveren skal vurdere, hvor meget du kan låne for til køb af bolig. Gældsfaktoren er husstandens samlede gæld divideret med husstandens samlede indkomst før skat. Hvis en familie tjener 700.000 kroner om året og skylder 2 millioner kroner, har de en gældsfaktor på 2,85. Jo lavere gældsfaktor jo bedre, og Finanstilsynet anbefaler, at boligejeres gældsfaktor ikke overstiger 3,5. Her kan du læse mere om, hvad gældsfaktor er.
Formue og friværdi
Din formue er det sidste nøgletal, bankrådgiveren ser på, når han udregner, hvor meget du kan låne for til køb af bolig. Her tager man en husstands værdier, og trækker den samlede gæld fra. Hvis en familie ejer et hus til 2 millioner kroner og skylder 1,6 millioner, så har de en formue på 400.000 kroner. Hvis formuen udelukkende er baseret i en bolig, kaldes det friværdi.
Udbetalingskrav ved køb af bolig
Siden 1. november 2015 har det været et krav, at du selv kan betale 5 procent af boligens pris i udbetaling.
Det vil sige, at du skal kunne lægge 50.000 kroner i egenbetaling for hver million, du vil købe bolig for.
Lånebevis til køb af bolig
Bankrådgiveren bruger alle ovenstående nøgletal til at udregne, hvor meget du kan købe bolig for.
Når det er på plads, kan du få et lånebevis til køb af bolig. Det er et bevis på, at en bank har forhåndsgodkendt, at du kan låne et bestemt beløb at købe bolig for.
Med et lånebevis i hånden ved du præcis, hvor meget du kan købe bolig for, og du kan slå til med det samme, du finder drømmeboligen.
Lånebeviset er gratis og kan virkelig kvalificere din boligsøgning, da du kan sortere for dyre boliger fra.
Du skal dog være opmærksom på, at banker kan vurdere dig forskelligt som kunde. Nogle banker vil låne dig mere end andre, så det er en god ide at tale med flere banker, når du overvejer køb af bolig.
Hvilket lån skal jeg vælge, når jeg køber bolig?
Når du har fundet en bolig, du gerne vil købe og er blevet enig med sælgeren om en pris. Så skal du beslutte, hvordan du vil finansiere dit køb af bolig.
De færreste kan betale en bolig kontant, og så må man ud og låne. Som tidligere beskrevet skal du selv kunne lægge 5 procent af boligens pris i udbetaling. De resterende 95 procent kan du finansiere med et realkreditlån og et boliglån i banken.
Realkreditlån ved køb af bolig
Hvis du køber en ejerlejlighed eller et hus, kan du låne op til 80 procent af boligens værdi i et realkreditinstitut. Hvis du køber et sommerhus kan du låne op til 75 procent af sommerhusets pris. Læs mere om lån til sommerhus.
Du kan ikke få et realkreditlån, hvis du køber en andelslejlighed.
Når du tegner et realkreditlån, stiller du boligen som sikkerhed med 1. prioritet. Det betyder, at realkreditinstituttet er de første, der får penge, hvis boligen ender med at blive solgt på tvangsauktion.
Det reducerer realkreditinstituttets risiko ved at udstede lånet, og derfor er realkreditlån som regel den billigste måde at finansiere et køb af bolig.
Boliglån i banken ved køb af bolig
Du kan låne op til 15 procent af boligens pris i banken. Et boliglån i banken er ofte dyrere end et realkreditlån, fordi banken har en større risiko forbundet ved at låne dig penge. Banken har kun 2. prioritets pant i boligen, så hvis boligen ender på tvangsauktion, får banken først deres penge, når realkreditinstituttet har fået deres.
Der kan være meget stor forskel på renten fra bank til bank. Så du kan spare mange penge, hvis du indhenter tilbud fra flere banker ved køb af bolig.
Skal jeg vælge realkreditlån med fast eller variabel rente?
Når du finansierer dit køb af en bolig med et realkreditlån, skal du vælge, om renten skal være fast eller variabel. Med et fastforrentet lån er renten den samme i hele lånets løbetid. Det beskytter dig mod eventuelle rentestigninger, men du får omvendt ikke glæde af eventuelle fald i renten.
Et realkreditlån med variabel rente følger markedsrenten og bliver tilpasset efter 1, 2, 3, 5 eller 10 år. Derfor kaldes lånet også rentetilpasningslån eller flexlån. Over tid vil et rentetilpasningslån ofte være billigere end et fastforrentet lån. Men det kræver, at din økonomi kan holde til, at du i perioder betaler mere for lånet.
Hvis du har svært ved at beslutte dig, om du skal vælge realkreditlån med fast eller variabel rente, så giver denne test et fingerpeg.
Svar ja eller nej til disse syv spørgsmål:
- Er du villig til at betale en højere rente for at få en fast rente?
- Svarer dine samlede lån i boligen til mere end 75 procent af boligens vurdering?
- Regner du med at der er over seks år til, at du sælger din bolig eller indfrier gælden?
- Vil du kunne omlægge dit lån, hvis renten falder eller stiger?
- Er du bekymret for, om renten vil stige?
- Er dit rådighedsbeløb lavt?
- Har du en lille eller negativ formue?
Hvis du svarer ja til flest spørgsmål, bør du tage et realkreditlån med fast rente.
Hvis du svarer nej til flest spørgsmål, bør du tage et realkreditlån med variabel rente.
I sidste ende handler dit valg om temperament samt din nuværende og fremtidige økonomi i forhold til lånets størrelse. Derfor skal du se testen som et godt udgangspunkt til mødet med en bankrådgiver.
Skal jeg vælge afdragsfrihed?
Hvad enten du vælger et realkreditlån med fast eller variabel rente til at finansiere køb af bolig, har du mulighed for at tage op til 10 års afdragsfrihed. Det betyder, at du i lånets første 10 år, ikke betaler af på lånet, men kun betaler renter og bidragssatser. Du kan læse mere om den type lån i vores artikel om afdragsfrie lån.
Det er som regel dyrere at have et lån med afdragsfrihed. Men hvis du har et dyrt banklån, kan du tage afdragsfrihed på dit realkreditlån, og bruge overskuddet til at betale mere af på banklånet.
Kort eller lang løbetid
Løbetiden er den periode, du har lånet. Det mest almindelige er 30 år for et realkreditlån, men hvis du har råd til at betale mere hver måned, kan du vælge 10 år og på den måde afvikle lånet hurtigere.
Du skal have råd til det dyreste lån ved køb af bolig
Når du vil låne penge til køb af bolig, så skal banken vurdere, hvor meget du må låne og i sidste ende købe bolig for. Ifølge Bekendtgørelsen om god skik for boligkredit skal bankrådgiveren tage udgangspunkt i et 30-årigt lån med fast rente uden afdragsfrihed. Kun hvis du har råd til det lån, må bankrådgiveren tilbyde variabel rente og/eller afdragsfrihed.
Hvordan finder jeg den bedste bank til køb af bolig?
Finansrådet anbefaler, at du taler med bank og realkreditinstitut, inden du underskriver en boligkøbsaftale. Men du kan med fordel tale med en bankrådgiver allerede, inden du begynder boligsøgningen. Banken kan nemlig lave et lånebevis til køb af bolig. Den fungerer som rettesnor for, hvor dyr en bolig du kan købe. Men når boligen er fundet, og du har overvejet hvilken type lån, du foretrækker, så er det tid til at finde den bedste bank til at støtte dig i køb af boligen.
Se her, hvor meget du kan låne til boligkøb.
Indhent tilbud fra flere forskellige banker
Der kan være stor forskel på, hvor meget de forskellige banker vil låne dig til køb af bolig. Og der er endnu større forskel på den rente, de tilbyder, hvis du skal have et boliglån. Derfor bør du altid indhente tilbud fra flere banker, når du vil låne til køb af bolig.
Hvad koster det at låne til køb af bolig?
Der er mange forskellige udgifter forbundet med et boliglån.
Renten
Renten er den procentsats, du betaler hver måned eller hvert kvartal for lånet. Renten på et realkreditlån følger markedet, mens renten på et banklån kan svinge fra under 3 til over 10 procent afhængig af hvilken bank, du vælger.
Bidragssatser
Bidragssatser er de gebyrer, du betaler til realkreditinstituttet for at låne penge. Bidragssatser har været meget i fokus, efter en række realkreditinstitutter satte dem i vejret. Der er stor forskel fra realkreditinstitut til realkreditinstitut, men der er ingen garanti for, at de ikke vil hæve bidragssatserne i løbet af lånets løbetid. Du kan se mere i vores guide om bidragssatser.
Stiftelsesomkostninger ved køb af bolig
Når du skal låne til køb af bolig, er der en række gebyrer og omkostninger forbundet med at oprette lånet. De kaldes stiftelsesomkostninger og dækker over udgifter til både staten, realkreditinstituttet og banken.
Stiftelsesomkostninger inkluderer blandt andet tinglysningsafgift, etableringsgebyr, kurtage og stiftelsesprovision.
Hvis du køber en bolig til 3 millioner kroner, kan stiftelsesomkostningerne nemt løbe op i over 65.000 kroner. Afgifterne til staten ligger fast, men resten er til forhandling. Og også her er der forskel på, hvad de forskellige banker kan tilbyde.
Læs mere om: Stiftelsesomkostninger ved køb af bolig
Kig på ÅOP, når du sammenligner lån til køb af bolig
Fordi den samlede pris på et lån består af så mange dele: rente, gebyrer og omkostninger, skal du altid se på ÅOP. Det står for ’årlige omkostninger i procent’ og inkluderer alle udgifter i forbindelse med lånet. ÅOP gør det muligt at sammenligne prisen på et lån hos forskellige banker og realkreditinstitutter.
Når du sammenligner lånepriser, er det vigtigt, at du ser på den samme type lån. Lånene skal altså være lige store og have samme løbetid, før det giver mening at sammenligne.
Sådan vurderer du banker ved køb af bolig
Men prisen er jo ikke alt. Især ved køb af bolig er det vigtigt, at du føler dig i gode hænder hos bankrådgiveren. Derfor bør du indhente tilbud og tale med flere forskellige banker, inden du træffer dit valg.
Danskerne går mest op i gebyrer og rentesatser, en brugervenlig netbank og en god bankrådgiver, når de skal vælge bank. Det viser en stor undersøgelse. Men banken skal passe netop til dine ønsker og behov. Så tænk over, hvad der er vigtigst for dig, og hvordan du bruger din bank i dag.
Forhandl om prisen
Når du har fundet den bedste bank, skal du huske at forhandle om prisen. Hvis du er en attraktiv kunde, vil banken typisk give dig nogle bedre priser og betingelser, for at få dig til at vælge dem.
Hvis du kender din økonomi og bankbehov – og oven i købet ved, hvad andre banker tager for samme lån. Så er du godt forberedt og har større chance for at få en god pris.
Læs også: Guide til ejendomsvurdering