Hvad er fastforrentet lån?
Et fastforrentet lån består typisk af et realkreditlån, med en rente der ligger fast i hele lånets løbetid, uanset om der forekommer generelle rentestigninger – eller fald.
Realkreditlån optages igennem et realkreditinstitut, som finansierer dit lån ved at sælge obligationer på fondsbørsen til investorer mod pant i din bolig. Når obligationerne er solgt, så får du pengene til betaling af din bolig. Til gengæld, skal du betale afdrag på lånet, – medmindre det er afdragsfrit – renter til de investorer der har købt obligationerne og et bidrag til realkreditinstituttet.
Renten du betaler til investorerne fås enten som variabel eller fastforrentet. Hvor variabel rente svinger alt efter markedsrenten, så er et fastforrentet lån fast i hele lånets løbetid. Et fastforrentet lån er til dig, der ønsker økonomisk tryghed ved en fast rente. Denne type rente er ofte højere end en variabel rente. Men til gengæld er du bekendt med, hvad renten på lånet er, i hele lånets løbetid.
Fastforrentet lån fordele og ulemper
Fordele
- Økonomisk tryghed
Ulemper
- Højere rente
Renten på et fastforrentet lån er afhængig af flere ting:
- Lånets løbetid – altså hvor lang tid du forventer at have lånet betalt ud.
- Lånet med eller uden afdrag – altså om lånet er med eller uden afdragsfrihed.
- Renteniveau og kurs på låntes obligationer.
I vores guide om realkreditlån, kan du finde en oversigt over de billigste realkreditlån.
Fastforrentet lån kurs
Når du står overfor at skulle låne penge af realkreditinstitutterne til køb af fast ejendom, så vil du, udover renten på lånet, også stifte bekendtskab med kursen på obligationer. Kursen på en obligation dækker over, hvad én obligation koster på et bestemt tidspunkt. Obligationerne bliver solgt ud fra udbud og efterspørgsel, og er dermed afgørende for ”prisen” på kursen.
Kurs under 100
Er kursen under 100, så vil det sige, at du taber penge. Hvis kursen på en obligation er 95, så skal du betale 100 kroner for at låne 95 kroner. Derfor er det mest fordelagtige at kursen, er så tæt på 100 som muligt.
Kurs over 100
Det bedste scenarie vil være, hvis kursen ligger over 100. Så vil det sige, at du får flere penge udbetalt end du låner. F.eks. hvis kursen er 102, så vil du få 102 krone udbetalt, hver gang du låner 100 kr. Desværre, forekommer dette scenarie sjældent, da det ofte vil medføre at investorerne stopper salget af denne type obligationsserie. Men når en serie lukker så åbnes en ny, som typisk vil forekomme med en halv procent lavere rente og en kurs under 100. Du kan forbedre dit rådighedsbeløb ved at konvertere til en lavere rente, der giver en lavere ydelse.
Sammenhængen mellem kursen og renten forløber således, at renten og kursen svinger modsat af hinanden. Dvs. når renten falder, så falder kursen på obligationen under 100. Det kan få konsekvenser for dig, hvis du ønsker at sælge eller omlægge dit boliglån din bolig i perioder med meget lave renter, fordi din restgæld vil stige, da du skal betale mere for at indfri dit lån, end du fik udbetalt ved lånets begyndelse. Samtidig, åbner de lave renter også op for muligheden for omlægning til en lavere ydelse, mod at restgælden stiger lidt. Omvendt, så kan det også være attraktivt at omlægge dit boliglån, hvis renten stiger igen på et senere tidspunkt, for så vil du have mulighed for at skære noget af din restgæld af. Læs mere i vores guide omlægning af lån.
De aktuelle kurser på obligationerne bliver løbende opdateret. Derfor er kursen og renter et vejledende indblik i hvordan et fastforrentet lån ser ud på nuværende tidspunkt. Der tages udgangspunkt i den aktuelle tilbudskurs, som angiver den gennemsnitlige kurs der anvendes ved afgivelse af lånetilbud. Er du på udgik efter en ny bank, så kan du se mere i vores guide om skift bank.
Med udgangspunkt i 4 danske realkreditinstitutter – Realkredit Danmark, Nordea, Jyske realkredit og Totalkredit – ser det således ud d. 24. marts 2020:
Fastforrentet lån -0,5 procent
| Realkredit | Løbetid (år) | Kurs | u. afdrag |
| Jyske realkredit | 10 | 94,53 | – |
| Realkredit DK | |||
| Nordea | |||
| Totalkredit | – |
Jyske realkredit og Totalkredit er på stående fod de realkreditinstitutter, der kan tilbyde et fastforrentet lån på -0,5 % med en løbetid 10år.
Fastforrentet lån 0,0 procent
| Realkredit | Løbetid (år) | Kurs | u. afdrag |
| Jyske realkredit |
10 20 |
97,18 89,20 |
– |
| Realkredit DK |
15 20 |
94,56 88,20 |
– |
| Nordea |
10 15 20 |
97,07 89,82 89,82 |
– |
| Totalkredit | – |
Fastforrentet lån 0,5 procent
| Realkredit | Løbetid(år) | Kurs | u. afdrag v. 30 år. |
| Jyske realkredit |
10 15 20 30 |
99,22 97,43 92,62 89,55 |
89,50 |
| Realkredit DK |
10 15 20 30 |
99,85 97,74 92,17 90,03 |
89,26 |
| Nordea |
15 20 30 |
92,15 92,15 89,95 |
89,18 |
| Totalkredit | 10 | 99,39 |
Fastforrentet lån 1,0 procent
| Realkredit | Løbetid (år) | Kurs | u. afdrag v. 30 år. |
| Jyske realkredit |
15 20 30 |
99,19 96,57 93,25 |
92,23 |
| Realkredit DK |
15 20 30 |
99,71 96,36 93,35 |
92,15 |
| Nordea |
20 30 |
95,95 93,05 |
92,07 |
| Totalkredit |
Det er ikke mange dage siden, man kunne læse om historisk lave renter og nye rekorder på kurserne. Men det er desværre et andet billede vi ser i dag.
Coronakrisen har medført, at investorerne har svært ved at turde risikere at købe realkreditobligationer, hvilket er en af årsagerne til at kurserne falder, og der dermed åbnes op for nye obligationsserier.
1,5 procent og 2,0 procent fastforrentet lån er åbnet op igen, og det kan være en ulempe for boligkøbere, hvis ikke de er kurssikret og dermed ender med en højere ydelse. Det kan også have visse fordele for boligejere der ønsker at opkonvertere nu, til en højere rente og senere hen nedkonvertere til en lavere rente. Dermed har man mulighed for at barbere noget af restgælden af, mod en stigning i ydelsen.
Fastforrentet 1,5 procent
| Realkredit | Løbetid (år) | Kurs | u. afdrag v. 30 år. |
| Jyske realkredit |
20 30 |
99,39 96,92 |
96,23 |
| Realkredit DK |
20 30 |
99,77 97,03 |
95,71 |
| Nordea |
20 30 |
99,15 96,55 |
95,55 |
| Totalkredit | 20 | 99,30 |
Fastforrentet 2,0 procent
| Realkredit | Løbetid (år) | Kurs | u. afdrag v. 30 år. |
| Jyske realkredit | 30 | 99,61 | 98,56 |
| Realkredit DK | |||
| Nordea | 30 | 99,15 | 98,18 |
| Totalkredit | 30 | 99,57 | 98,74 |
|
Fakta boks Obligationslån – omfatter at realkreditinstitutterne finansierer lånet ved at sælge obligationer til investorer, som får renter af at låne deres penge ud i pant for boligen. Obligation – dækker over et værdipapir, der giver låntager mulighed for at fremskaffe pengene. Kurs – kursen på et realkreditlån er prisen på din realkreditobligation. Hvis du optager et lån, så er kursen den pris du modtager fra salget af obligationerne, og i den forbindelse, vil det være mest fordelagtigt, hvis kursen er så tæt på 100 som muligt Kurstab – dækker over forskellen mellem lånets hovedstol og den sum penge du får ud, før omkostninger til lånet er betalt. Kurssikring – Fordi kurser kan svinge over tid, så sikre en kurssikring, at du sikre den kurs du har modtaget i et tilbud i den periode der går før du får pengene. Kursskæring – Er den kurs dit realkreditinstitut opnår på markedet, når de skal sælge eller købe realkreditobligationer. Omtales også som kurstillæg eller kursfradrag. Pålydende rente – Det investorerne får i rente for at eje obligationen. |