Ejendomsinvestering er investering i fast ejendom med det formål at opnå et økonomisk afkast. Ligesom når der investeres i aktier, obligationer mv.
Hvad er ejendomsinvestering?
Helt konkret, så handler ejendomsinvestering om at få din formue til at vokse. På samme måde når man investerer i aktier og obligationer. Ejendomsinvesteringer dækker over mange måder at foretage ejendomsinvestering på. Hvor nogle ejendomsinvesteringer indebærer investering i hele ejendomme for at opnå stordriftsfordele, så kan ejendomsinvestering også dække over investering i en enkeltstående bolig med henblik på udlejning og tilslut, investering i større ejendomsprojekter, hvor du er en passiv investor. Uanset hvilken ejendomsinvestering du er ude efter, så er hensigten den samme – at få sin formue til at vokse.
Hvilke typer ejendomsinvestering findes der?
Der findes forskellige former for ejendomsinvestering, hvor nogle af formerne kræver at man selv varetager det praktiske arbejde, så er der også former hvor man varetager en mere passiv tilgang. Hvilken form for investering du vælger, afhænger i store træk af din situation, herunder din tidshorisont, kapital og engagement.
1. Ejendomsinvestering i storbyer
Hvis du ønsker en langsigtet investeringsform, så kan køb af fast ejendom med udlejning til formål, være en mulighed. I dag er der meget stor efterspørgsel på lejeboliger i de større byer som København, Aarhus og Aalborg og især studerende har svært ved at finde boliger, når de skal påbegynde deres studier. Man kan derfor næsten med garanti forvente at boligen bliver udlejet på få timer fra den er sat til udlejning. Som udlejer skal man dog være opmærksom på at fastsættes huslejen for højt, så kan lejer indgive en klage til huslejeklagenævnet, som kan kræve at huslejen fastsættes ud fra markedslejen. Hertil er der dog nogle generelle undtagelser, som kan afvige fra kravet. Det anbefales derfor at du sætter dig ind i de generelle lovkrav hvad angår fastsættelse af husleje. For dig som udlejer vil det betyde, at din investering i en lejlighed vil kunne give dig et pænt månedligt afkast, hvis den samtidig også kombineres med en fornuftig finansieringsløsning.
2. Ejendomsinvestering i provinsen
Som sagt så er der stor efterspørgsel på udlejningsboliger i de større studiebyer, som gør det muligt at få en pænt afkast, men det er ikke kun i studiebyerne, hvor der er mulighed for at opnå et afkast. I landets mindre byer er lejemarkedet fortsat pænt. Ejendomspriserne er væsentlig mindre og det åbner op for udlejning med en husleje, som passer inden for forskrifterne på markedslejen.
3. Investering i huse og håndværkertilbud
En anden form for investering i fast ejendom er ved at investere i et såkaldt håndværkertilbud. Her investerer du i boliger, der købes til en fordelagtig pris mod at du istandsætter inden du udlejer eller sælger. Ønsker du et kortsigtet ejerskab er der gode muligheder for at sælge boligen igen. Du er næsten garanteret et fornemt afkast hvis du sælger boligen efter renoveringen hvis det kombineres med en den rette finansiering. Ønsker man derimod en langsigtet investering, så kan man vælge at udleje boligen.
I bund og grund kan man sige, at fordi udbuddet er langt mindre end efterspørgslen så er der gode chancer for at få et pænt investeringsafkast uanset som du ønsker en kort – eller langsigtet investeringsløsning kombineret med den rette finansiering.
4. Investering i større ejendomsprojekter.
Er du ikke interesseret i den det praktiske arbejde med en at finde boliger, administrere dem og istandsættelse, så findes der investerings former hvor du påtager dig en mere passiv rolle – Her kan du investere i større ejendomsprojekter, ved at du låner penge ud til virksomheder, som bygger ejendomme. Når du investerer i byggeprojekter, bliver du en del af en investor gruppe, hvor i sikret en vis procentdel inden for en given årrække. Det siges, at denne form for investering giver et mindre afkast end de andre 3 former, men til gengæld er det en forholdsvis nem måde at investere på og samtidig er tidsbesparende.
Hvorfor skal du investere i ejendomme?
Der er mange fordele ved at investere sin formue i fast ejendom. Først og fremmest, så skal man I dag betale negative renter af sit indestående i banken, og dermed øger du ikke din formue, men nærmere det modsatte. Så uanset om du ønsker at investere i fast ejendom eller aktier og obligationer, så er det en fordel af investere dine penge frem for at lade dem stå i banken.
Hvis du investerer i boliger med udlejning som formål, så er den store fordel, at lejemarkedet er meget stærkt, og mange danskere er stadig forhindret i at investere i fast ejendom grundet kravene til kapital. Du kan dermed forvente at din bolig bliver udlejet kort tid efter den er blevet sat til udlejning.
En anden fordel ved at investere i fast ejendom er samtidig også, at fast ejendom ikke falder i værdi over natten. I stedet har man i mange år set en generel stigning og dermed forventes det ikke, at værdien i fast ejendom falder fra dag til dag, som man kan opleve med investering i aktier.
Hvordan kommer man igang med ejendomsinvestering?
Som første skridt i ejendomsinvestering skal du først og fremmest gøre dig nogle overvejelser til hvilken investeringsform du ønsker samt hvad din formue tillader. Dernæst kræver det at du finder den rette bolig. Dette kan gøres på mange forskellige måder via ejendomsmæglere, netværk, selvsalgsplatforme mfl. Det kan altid anbefales at du opsætter nogle kriterier for den bolig du ønsker investere i. Det kan f.eks. være boligens pris, lokation, stand mm. På den måde bliver det mere overskueligt at finde den rette bolig og udregne forventede afkast på sin investering.
Når du har fundet den rette bolig, så kan det være en fordel at tage en snak med din bankrådgiver eller indhente tilbud på finansiering. Det er nemlig den rette finansiering der er med til at afgøre om afkastet på din investering er fordelagtig.
Ejendomsinvestering afkast
Afkastet på ejendomsinvestering er baseret delvis på den investerings form du vælger og delvis på den finansieringsløsning du vælger.
Hvis du f.eks. udlejer boligen, så vil du modtage månedlige lejebetalinger. Som udlejer har du mulighed for at hæve lejen en vis procentdel om året i henhold til lejeloven, og samtidig med at du mindsker lånebeløbet løbende, så vil afkastet blive større og større. Som en bonus, så er prisen på boliger stedet markant inden for de seneste år, så står du overfor at ville sælge boligen, så vil du kunne få dine investerede penge mange gange igen ved en eventuel værdistigning.
Typiske afkast på ejendomsinvestering?
Det er svært at svarer præcist på hvad det typisk afkast er i en ejendomsinvestering, da afkastet er er forbundet med risikoen. Hvilket vil sige, at risiko og afkast er to sider af samme sag, da et højt afkast er forbundet med høj risiko.
Der er risiko forbundet med alle former for investering, men det handler om at finde den rette balance, der er passer til dig og din økonomi. Hvis man tager udgangspunkt i ejendomsinvestering i byen og i provinsen, så vil afkastet forventes at være forskellig. I storbyerne hvor boligpriserne og boligmanglen er på sit højeste, må det formodes at være en sikker investering uden den store risiko, dermed vil afkastet være lavere end ved en ejendomsinvestering i provinsen, hvor risikoen for udlejning og salg er mere usikkert. Sagt på en anden måde, så indebærer et højt afkast en accept af en højere risiko.
Man skal derfor gøre op med sig selv om hvor store udsvingi din opsparing du kan acceptere og dermed hvor det rigtige risikoniveau ligger for dig.
En måde at beregne hvad forventede afkast vil være i ejendomsinvestering med udlejning for øje, kan beregnes ude fra følgende formel:
Ejendomsinvestering for begyndere?
Som første skridt i ejendomsinvestering skal du først og fremmest gøre dig nogle overvejelser om hvad hensigten med boligen er. Oftest vil hensigten med investering i en ejendom være at udleje ejendommen som privatbolig eller til erhverv. En investeringsejendom kan også købe og videresælge hurtigt efter. Det vil dog ofte kræve en renovering af boligen inden den kan videresælges med et forventet afkast.
Dernæst kræver det at du finder den rette bolig. Dette kan gøres på mange forskellige måder via ejendomsmæglere, netværk, selvsalgsplatforme mfl. Det kan altid anbefales at du opsætter nogle kriterier for den bolig du ønsker investere i. Det kan f.eks. være boligens pris, lokation, stand mm. På den måde bliver det mere overskueligt at finde den rette bolig.
Når du har fundet den rette bolig, så kan det være en fordel at tage en snak med din bankrådgiver eller indhente tilbud på finansiering. Det er nemlig den rette finansiering der er med til at afgøre om afkastet på din investering er fordelagtig.
Indtægten på udlejningsejendomme kommer af
lejeindtægterne. Udover lejeindtægter, så kan man ofte også forvente at boligpriserne som udgangspunkt vil stige, hvilket vil give dig et afkast i form af en værdistigning på den købte bolig.
Ejendomsinvestering privat vs. virksomhed?
Når du er privat ejendomsinvestor, så investerer du med private midler med personlig hæftelse for de boliglån, du har i banken. Banken har vurderet din private økonomi, som ligger til grund for godkendelsen af købene. Her gælder de private krav fra finanstilsynet, som du skal kunne godkendes efter i banken, det vil typisk være din gældsfaktor, der sætter grænsen for hvor meget du kan købe for samt hvor mange boliger, du kan købe. Du skal være opmærksom på, at de fleste realkreditinstitutter ser dig som ”erhverv”, når du handler din 3. bolig i privatregi. Dvs. den bolig, du bor i + 2.
Er du ejendomsinvestor som erhverv, så investerer du gennem en virksomhed, der har til formål at lave ejendomsinvesteringer. Du er ikke underlagt de samme krav fra finanstilsynet ift. gældsfaktor mv., men derimod bankens kreditrammer indenfor erhverv, som er anderledes fra de private. Som professionel investor, skal du som udgangspunkt lægge 40% i udbetaling mod de 5% som privat. Det betyder, at man skal have en stor likviditet og kapital fra start for at komme i gang. Du kan også blive pålagt moms, hvilket kan være en fordel, hvis du renoverer dine ejendomme, så kan du trække momsen på dine boligforbedringer.
Læs også: Lån til renovering