Den billigste måde at finansiere en bolig eller et boligkøb er et realkreditlån. Men der findes flere forskellige typer lån, og der er stor forskel på renter, bidragssatser og kurser på lånene. Så hvilket realkreditlån skal man vælge i 2024? Læs mere her.

Sådan finder du det billigste realkreditlån 2024

For at finde det bedste realkreditlån, bør du blandt andet se på lånetypen, om der er tale om et lån med variabel eller fast rente, lånets løbetid, realkreditinstituttets bidragssatser, kursen og derved kurstabet ved optagelse af lånet, stiftelsesomkostninger samt flere andre mindre forhold. Bidragssatsen er prisen på dit realkreditlån, og her kan du se bidragssatserne fra de forskellige realkreditselskaber i forskellige belåningsintervaller.

 

De billigste realkreditlån i Danmark

Her kan du sammenligne prisen på realkreditlån med og uden afdrag.

 

 

For at finde frem til det billigste realkreditlån er det nødvendigt at sammenholde alle udgifterne til lånet og dermed se på de samlede omkostninger. Realkreditinstituttet med de laveste samlede omkostninger på lånet er det billigste.

Udgifter til realkreditlån kan opdeles i 2 kategorier:
1. Faste omkostninger, som du betaler når lånet optages
2. Løbende omkostninger, som du betaler i takt med at lånet betales tilbage

Herudover kan de faste omkostninger deles op i omkostninger til staten og omkostningerne til realkreditinstituttet.

Langt de fleste er klar over, at renterne på et rentetilpasningslån kan variere, men også andre af de løbende omkostninger kan ændres over tid.  Både bidraget og løbende kursskæring kan ændre sig i lånets løbetid. Et realkreditlån kan altså ikke vælges udelukkende på baggrund af laveste bidrag eller laveste kursskæring.

Er du på boligjagt? Beregn hvad det vil koste dig, og hvor meget, du kan låne til boligkøb 

Se, hvordan du får et billigere realkreditlån

Familie omlagde til det billigste realkreditlån – og sparede 84.000 kroner

Jakob og Betina Kaspersen købte for tre år siden et hus i Odense. Det kostede 1,6 millioner kroner, og de har siden renoveret det for 400.000 kroner. Men parret mente, at huset måtte være mere værd end de to millioner kroner.

”Det kan simpelthen ikke være rigtigt, at banken er så ligeglad med eksisterende kunder,” tænkte Jakob Kaspersen, gik ind på Findbank.dk og fik hurtigt tilbud fra tre andre banker. ”De ringede mig op, så jeg skulle ikke foretage mig andet end at tage telefonen,” siger Jakob Kaspersen.

Højere vurdering banede vejen for et billigt realkreditlån

En af bankerne lavede en mere grundig vurdering og kom frem til, at familiens hus var 2,5 millioner kroner værd. Det betød, at familien kunne omlægge deres dyre boliglån til det billigste realkreditlån. Samtidig tilbød banken at lave familiens billån om til et boliglån med en væsentligt lavere rente. Resultatet er, at familien sparer 7.000 kroner om måneden. Altså 84.000 kroner om året.

”Det er ufatteligt! Jeg synes, at jeg virkelig ofte har ringet og presset vores tidligere rådgiver. Men han blev ved med at sige, at de ikke kunne gøre det billigere, og at vi havde det billigste, han kunne tilbyde,” siger Jakob Kaspersen.

Hvem har det billigste realkreditlån?

Det er svært at sige, hvilket realkreditinstitut der er billigst. Gebyrer og bidragssatser varierer og afhænger især af hvilken type realkreditlån, du vælger.Som privatperson kan du vælge mellem fem forskellige realkreditinstitutter. De samarbejder tæt med forskellige banker, så hvis du også skal have et lån til boligen i banken, bør du indhente tilbud fra mere end én bank. Se hvordan du finder den bedste bank.

Afhængig af hvilket realkreditinstitut du vælger, kan der være meget forskellige priser på de forskellige lånetyper. Du bør derfor undersøge priserne grundigt, da det billigste realkreditinstitut på et fastforrentet lån sagtens kan være det dyreste på flekslånet.

Først og fremmest skal du altså gøre op med dig selv, hvilken låntype du er ude efter. Når du først har bestemt dig for lånetypen, kan du begynde at sammenligne omkostninger på denne lånetype hos de forskellige udbydere.

Se også, hvordan du får det billigste boliglån

Hvordan beregner man et realkreditlån?

Når du skal regne ud, hvad et realkreditlån koster, skal du se på tre ting:

• De samlede omkostninger ved optagelse af lånet
• kurstab ved udbetaling
• Rente og bidrag i hele lånets løbetid

Og beregner du priser fra forskellige institutter for at finde det billigste realkreditlån, er det vigtigt, at det er den samme type lån du sammenligner. Du kan altså ikke direkte sammenligne prisen på et afdragsfrit flekslån hos det ene realkreditinstitut med et fastforrentet lån med afdrag hos det andet realkreditinstitut.

Det skyldes blandt andet, at bidragssatserne bliver sat efter hvilken type lån, du vælger. Og bidragssatserne er vigtige, når du beregner et realkreditlån. Bidragssatsen er et gebyr, du skal betale til realkreditinstituttet, og forskellen mellem den højeste og laveste bidragssats er omkring 0,125%. Det lyder umiddelbart ikke af så meget, men hvis du har et lån på 1,6 millioner i din bolig, er det 2.000 kroner ud ad vinduet hvert år.

Udover lånetypen afhænger bidragssatsen af, hvor stor en del realkreditlånet udgør af din boligs værdi. Men banker og realkreditinstitutter vurderer boliger meget forskelligt, så det kan betale sig at tale med flere forskellige låneudbydere.

Bidragssatsen er dog ikke den eneste omkostning du skal være opmærksom på. Nogle realkreditinstitutter kræver et gebyr for afdragsfrihed eller en højere rente for tolagsbelåning, og hvis du vil have et flekslån, bør du se på kursskæringen.

Kursskæring er et andet gebyr, du skal betale til realkreditinstituttet. Det er et fradrag i obligationskursen, når instituttet sælger realkreditobligationerne bag lånet. De fleste realkreditinstitutter og banker har online beregnere, hvor du hurtigt kan få et indtryk, af hvad lånet koster. Men det bliver aldrig lige så udførligt som en grundig og gennemarbejdet udregning fra en rådgiver.

Endelig er der de faste omkostninger forbundet med at oprette lånet. De er nærmere beskrevet i næste afsnit.

Realkreditlån og løbetid

Når du opretter et realkreditlån, kan du vælge at betale det tilbage på mellem 10 og 30 år. Det mest almindelige er 30 år, men du kan sagtens vælge en anden løbetid, hvis det passer dig bedre. Det er nemlig vigtigt at du finder det realkreditlån, der bedst matcher dine behov nu og i fremtiden.

Hvis du fx forventer at gå på pension om 18 år, så kan du overveje et lån med en løbetid på 18 år. På den måde kan du nyde dit otium uden at have gæld i boligen.

Omvendt kan det være vigtigere for en børnefamilie, hvor den ene forælder er gået på deltid, at få den laveste ydelse lige nu. De bør i stedet vælge en løbetid på de maksimale 30 år. Løbetiden har nemlig betydning for både den effektive rente og terminsydelserne. Jo længere løbetid, jo lavere bliver lånets terminsydelser. Jo kortere løbetid, jo lavere bliver den effektive rente.

Afdragsfrihed på realkreditlånet?

Har du i periode brug for, at den månedlige udgift til dit realkreditlån er lavere, kan du vælge et afdragsfrit lån. Med denne lånetype er der mulighed for flere afdragsfrihed perioder i sammenlagt op til 10 år.

Normalt betaler du en ydelse hver måned eller termin, der dækker renter, gebyrer og afdrag på dit lån. Men hvis du vælger et lån med afdragsfrihed, betaler du kun renter og gebyrer. Det betyder, at lånet forbliver lige stort, og derfor skal du betale en større månedlig ydelse, når afdragsfriheden er udløbet.

Afdragsfrihed kan være en god mulighed i perioder, hvor I har brug for at prioritere privatøkonomien anderledes. Hvis du fx har mistet dit job eller er gået ned i tid, kan det være smart at betale en lavere ydelse på lånet i en periode.

Du skal dog være opmærksom på, at det er dyrere at vælge et lån med afdragsfrihed. Blandt andet fordi flere realkreditinstitutter kræver et gebyr for afdragsfriheden.

Der er også en risiko, som er værd at tage med, når du overvejer afdragsfrihed på dit realkreditlån. Hvis boligpriserne falder meget, og du ikke har betalt af på lånet, risikerer du at lånet er større end boligens værdi. Hvis du skylder mere i boligen, end den er værd, er du teknisk insolvent.

Hvis du står i en situation, hvor du af den ene eller anden grund bliver nødt til at sælge boligen, kommer du ud med en gæld.

Der kan være stor forskel på priserne på og mulighederne for afdragsfrihed hos de forskellige realkreditinstitutter. Det er derfor vigtigt, at du indhenter tilbud fra flere forskellige realkreditinstitutter. På den måde har du et stærkt sammenligningsgrundlag.

Bidragssatser realkreditlån

Bidragssatser er gebyrer du betaler til realkreditinstituttet. Der er stor forskel på realkreditlåns bidragssatser. Bidragssatsen bliver oftest angivet som en procentdel af realkreditlånets restgæld og indgår som en del af din månedlige eller kvartalsvise ydelse.

Hvor høj bidragssatsen er, bliver afgjort af hvor stor en del dit realkreditlån udgør af boligens værdi. Jo lavere belåningsgrad, jo lavere bidragssats. Derudover er bidragssatsen højere, hvis dit lån har variabel rente og afdragsfrihed.

Bidragssatserne kan hurtigt løbe op i rigtig mange penge. Har du fx er realkreditlån på 1.250.000 kr. med en løbetid på 30 år, kan du risikere, at bidraget samlet set løber op i over 110.000 kr. Så for at finde det billigste realkreditlån og dermed en lav bidragssats på realkreditlån, er det vigtigt at undersøge markedet grundigt.

Omkostninger ved et realkreditlån

Når du opretter er realkreditlån, er der en længere række omkostninger forbundet med det. For at gøre det så nemt for dig som muligt, indregner langt de fleste realkreditinstitutter mange af omkostninger i lånet og dermed som en del af den faste månedlige ydelse.

Men du skal ikke lade dig narre. Det er jo stadig penge, du skal betale for at låne. Derfor bør du se dig for og holde tungen lige i munden, når du undersøger omkostninger ved et realkreditlån. Du bør desuden altid indhente tilbud fra flere forskellige realkreditinstitutter og forhandle om prisen, når du taler med rådgiverne.

Omkostningerne til et realkreditlån kan opdeles i tre forskellige hovedomkostninger:

• Lånesagsgebyr/omkostninger: Du skal betale en del forskellige gebyrer til realkreditinstituttet, fordi de behandler din lånesag.
• Kurtage: Du skal betale kurtage til realkreditinstituttet for at dække deres omkostninger ved salg af obligationer på obligationsmarkedet.
• Tinglysningsafgift: Du skal betale en afgiften til staten for tinglysning af pantebrevet. Tinglysning er en registrering af, at du nu ejer boligen.

Du kan være heldig i enkelte tilfælde og under særlige betingelser at overføre den procentvise tinglysningsafgift fra det gamle lån til det nye, når du optager et nyt realkreditlån og indfrier det gamle.

Som alternativ til realkreditlån, kan man vælge et prioritetslån. Læs mere om det i vores guide om prioritetslån.

Hvad er et realkreditlån?

Når du køber en ejerbolig, kan du låne 80 procent af boligens værdi i et realkreditinstitut. Lånet hedder et realkreditlån, og du stiller din bolig som sikkerhed for lånet. Når du køber andelsbolig kan du derimod ikke bruge realkreditlån. Her kan du læse mere om, hvordan du finder det billigste andelsboliglån.

Pengene til lånet bliver hentet ved, at instituttet udsteder realkreditobligationer. Prisen på dit lån bliver afgjort af udbud og efterspørgsel, så man kan sige, at markedet for obligationer bestemmer, hvad lånet koster.

Realkreditlån er typisk de billigste lån til at finansiere et boligkøb, fordi du stiller boligen som sikkerhed. Realkreditinstituttet har nemlig førsteprioritet til at få penge, hvis du bliver nødt til at sælge boligen for at betale dine lån.

Køber du et fritidshus i stedet for en helårsbolig, kan du kun låne op til 75 procent af boligens værdi. Her kan du se, hvordan du finder den billigste bank, når du skal finansiere en del af boligkøbet med et banklån.

Realkreditlån kurser

Realkreditlånets kurs er prisen på din realkreditobligation:

• Når du optager et realkreditlån, sælger du obligationer. Så her er kursen den pris, du modtager for salget.
• Når du indfrier et realkreditlån, køber du obligationerne tilbage. Derfor er kursen den pris, du skal betale for tilbagekøbet.

Realkreditlån kurser svinger over tid, så det er om at se sig for, når du skal optage og indfri et realkreditlån.

Hvis kursen er 100, modtager du 100 kroner for hver 100 kroner, du låner. Hvis kursen er 95, modtager du 95 kroner for hver 100 kroner, du låner. Det vil altså sige, at du mister 5 kroner, hver gang du låner 100 kroner. Derfor er det bedst for dig, hvis kursen er så tæt på 100 som muligt, når du skal optage et lån.

Når du skal indfri realkreditlånet til kurs 105, betyder det, at du skal betale 105 kroner for hver 100 kroner, du har lånt. Derfor skal du gå efter så lav en kurs som muligt, når du vil indfri eller omlægge et realkreditlån.

Her kan du se aktuelle kurser på de forskellige realkreditlån fra Totalkredit.

Omlægning af realkreditlån

Du kan sagtens flytte dit realkreditlån fra et realkreditinstitut til et andet. Og der kan være mange gode grunde til at gøre det.

Det er altså din situation, renten og kursens udvikling samt det konkrete tilbud fra bank og realkreditinstitut, der afgør, om det kan betale sig for dig at flytte dit realkreditlån. Derudover skal du være opmærksom på din tidshorisont: Hvis realkreditlånet har en løbetid under syv år, eller du regner med snart at flytte, så kan det sjældent betale sig at omlægge lånet. Det samme gælder, hvis restgælden er under 500.000 kroner.

Endelig er det smart at få flere realkreditinstitutter til at vurdere din bolig i forbindelse med en omlægning. Boligens pris er nemlig afgørende for, hvor meget du skal betale i bidragssatser.

Læs mere om omlægning af lån

Hvad koster omlægning af realkreditlån?

Når du omlægger et realkreditlån, skal du i praksis indfri dit eksisterende lån og oprette et nyt. Begge dele er forbundet med nogle omkostninger.

På grund af de mange lånemuligheder er det umuligt at give en fast pris på, hvad det koster at omlægge sit realkreditlån. Men her kommer et overslag:

Du skal betale et indfrielsesgebyr – typisk 750 kr. – og kurtage til det realkreditinstitut, du flytter lånet fra. Kurtagen ligger mellem 0,15 og 0,25 procent, så det vil sige 1.500-2.500 kr. for hver million, du har lånt.

Du skal også betale kurtage til dit nye realkreditinstitut. Derudover skal du typisk betale 2.000-3.000 kr. i ekspeditionsgebyr, 3.000 kr. for tinglysning og 1.660 kr. i afgift til staten.Husk at forhandle med dit realkreditinstitut om gebyrerne, og tag de samlede omkostninger med i overvejelserne, når du vurderer, om det kan betale sig for dig at omlægge dit realkreditlån.

Du kan med fordel time omlægningen med en af en af årets fire opsigelsesfrister – de såkaldte terminer. Så slipper du nemlig for at betale de særlige differencerenter, der ellers var kommet oven i hatten.

Indfrielse af realkreditlån

Indfrielse af realkreditlån betyder egentlig bare, at du betaler lånet tilbage. Det sker naturligt, når du har betalt det sidste afdrag, og lånet udløber. Men du kan også indfri lånet før tid, hvis du skal sælge boligen eller vil omlægge lånet.

Langt de fleste realkreditlån kan indfries fire gange årligt. Og du kan spare mange penge, hvis du er opmærksom på fristen. For hvis du indfrier et realkreditlån mellem to terminer, skal du betale en differencerente fra du indfrier lånet og frem til den termin, hvor obligationerne kan opsiges over for obligationsejeren. Beløbet kan dog trækkes fra i skat.

Sammenlign realkreditlån og find det billigste realkreditinstitut

Når du vil finde det billigste realkreditinstitut, er det naturligt at sammenligne realkreditlånene. Men når du sammenligner realkreditlån, er det vigtigt, at du har alle detaljer med. Du skal selvfølgelig se på renten, stiftelsesomkostningerne og bidragssatserne.

Den letteste måde er at sammenligne ÅOP. Det står for årlige omkostninger i procent og tager højde for alle førnævnte omkostninger. På den måde kan du nemt finde det billigste realkreditinstitut.

Hvilket realkreditlån skal jeg vælge?

Kan man forhandle et realkreditlån?

Mange ved det ikke, men du kan sagtens forhandle med dit realkreditinstitut. Det viser en stor undersøgelse fra Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen. Kun en ud af fem danskere, der har et realkreditlån, har prøvet at forhandle sig til en bedre pris eller ydelse. Men dem, der gjorde forsøget, fik ofte noget ud af det.

Har du prøvet at forhandle med dit nuværende realkreditselskab om en bedre pris eller ydelse?

Ja, og det lykkedes	13%
Ja, men det lykkedes ikke	7%
Nej	76%
Husker ikke	4%

Kilde: Megafon for Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen

Undersøgelsen viser, at du kan forhandle et realkreditlån med dit nuværende realkreditinstitut. Men samme undersøgelse afslører, at det ofte bedre kan betale sig at skifte realkreditinstitut. 64 procent af dem, der forhandlede med nuværende institut, fik en bedre pris og/eller ydelse på deres realkreditlån. Mens 71 procent af dem, der skiftede realkreditinstitut, fik en bedre pris og/eller ydelse.

Banker og realkreditinstitutter er altid interesserede i nye attraktive kunder, så de vil for det meste gå lidt længere, for at få dig til at skifte til netop deres bank og realkreditinstitut. Det kan du bruge aktivt til at forhandle dig til bedre betingelser. Men husk, at der er omkostninger forbundet med at skifte realkreditinstitut. Så gevinsten ved at skifte skal selvfølgelig være større end omkostningerne.

Hvad koster et realkreditlån?

Låneeksempel: 1.000.000 kr.

Læs også guiden – Skift bank – og kom godt i gang.